GÜNCEL, SLIDESHOW

Konut kampanyalarının küçük sırları

Haftasonu gazeteyi elinize aldınız, sayfaları çevirmeye başladığınızda neredeyse her iki sayfada bir tam sayfa bir konut projesinin reklamını görürsünüz. Son yıllarda artan rekabete paralel olarak müteahit şirketler yoğun şekilde reklam faaliyeti yürütüyorlar, ancak piyasa o kadar zorlu ki satabilmek için artık sıradan reklamlar yeterli olmuyor. Giderek zorlanan alıcıların ödeme koşullarını rahatlatabilmek için çok yaratıcı ödeme alternatifleri sunuluyor. %1 peşinatlar veya hiç peşinatsız ödeme planları, piyasa faizinin çok altında kredi faizleri, düşük taksit ödemeli dönemler, sık öde az öde modelleri, teslimata ötelenmiş ödemeler ve buna benzer birçok altnatif alıcıların kafasını karman çorman etmiş durumda. Bir alıcı satış ofisine geldiğinde, kendisinden %25 peşinat talep edildiğinde, hemen yandaki projenin %1 peşinatla satıldığını söyleyebiliyor. Bir projede aylık %0,74 faiz sunulurken, bir diğerinde %0,40 sunulabiliyor. Peki ama tüm bunlar nasıl yapılabiliyor?

Konut alıcılarının asla unutmaması gereken bir kural vardır; “sunulan ödeme alternatiflerinin finansal yüküne alıcı katlanacaktır”. Örneğin bir proje piyasa faizinden konut kredisi kullandırırken bir diğerinin onun yarısı seviyesinde faiz önermesinin anlamı; müteahit şirketin piyasa faizi ile olan aradaki farkı kredi veren bankaya kendisinin ödüyor olmasıdır, doğal olarak bu fark konutun fiyatına eklenmektedir. Bu tarz faiz sübvansiyonları karşılıksız değildir ve sağlanan faiz desteğinin maliyeti fiyata eklenmektedir. Eğer konut alıcısı aylık taksit ödemelerine çok hassas ise düşük faiz cazip gelecektir ancak bilmelidir ki bu şekilde konutu daha pahalıya satın almaktadır. Örneğin 100.000 TL değerindeki bir konutu normal piyasa faizi olan %10 üzerinden 12 ay vadeli kredi ile alırsanız 10.000 TL faiz ödersiniz (tamamını kredili aldığınızı varsayarsak). Sübvanse edilmiş şekilde %5 faizli krediyle satın alırsanız 12 ayda 5.000 TL faiz ödersiniz ancak bu seferde müteahit bankaya ödediği bu 5.000 TL farkı konut fiyatına ekleyecektir.

Peşinatları düşüren veya öteleyen tüm ödeme modellerinde de mantık aynıdır. Bankadan konut kredisi kullanabilmenin üst limiti konut fiyatının %75’idir. Peşinat ise normalde %25’dir. Müteahit örneğin peşinatı almayı bir yıl ertelerse, yıllık %10 faiz maliyetiyle konutun fiyatı %25 * %10 kadar yani %2,5 oranında artacaktır. Keza peşinatın %1 veya 2.000 TL gibi cüzi bedeller olduğu örneklerde de aynı hususlar geçerlidir ve alınan bu cüzi bedellerin finansal bir anlamı olmaktan çok semboliktir. Bu tip peşinat ötelemeleri müteahitin oldukça kuvvetli bir mali yapısı olmasını gerektirir. Diğer yandan müteahit peşinatı tahsil edememiş olsa bile alıcının kullandığı konut kredisini bankadan peşinen tahsil edebildiği için inşaatını devam ettirebilecek bir kaynağa kavuşmaktadır.

Bankadan kredi kullanılmayan durumlarda müteahitlerin açmış olduğu ve çoğu “sıfır faizli” olarak lanse edilen tüm modellerde de kredinin faizi fiyata eklenir veya eklenmiyorsa da peşin ödeme durumunda aynı oranda indirim teklif edilir. Bankalar yıllık %10 gibi bir orandan konut kredisi açarken müteahitlerin kredi oranı doğal olarak daha yüksek olacaktır, örneğin aylık %1 gibi. Bu şekilde 12 ay eşit ödemeli bir müteahit kredisinde ortalama vade 6 ay olacaktır ve 100.000 TL’lik bir kredi için sıfır faizli denen ödemelerde bu şekilde 6.000 TL’lik faiz satış fiyatına eklenecektir. Bu durumda müteahide peşin ödeme teklif ediyorsanız 100.000 TL’lık bir konutta en azından banka faizlerini kıstas alarak %5 oranında (yıllık %10 üzerinden 6 ay için) indirim talep etmeniz gerekir (Müteahit muhtemelen kendi faizi olan %12 yerine bankaların faizi olan %10’u size lanse edecektir).

Belirli dönemlerde düşük taksit ödemesi sunan modellerde de aynı şekilde normalin altında taksit ödenen döneme ait ödeme bakiyeleri normal dönemlerdeki ödemelere eklenir. Örneğin ilk yıl yanlızca 500 TL taksit sunan bir ödeme modelinde eğer 10 yıllık kredi kullanılıyorsa ilk yıldan kalan finansman açığı kalan 9 yılın ödemelerine yayılır. Böylece örneğin ev teslimi 1 yıl sonra ise ilk yıl 500 TL gibi düşük bir ödeme çok cazip olacaktır. 100.000 TL’lik bir ev için 10 yıl vadede aylık taksit ilk yıl 500 TL olmakta, kalan 9 yılda ise 1450 TL olmaktadır. Kiradan kurtulacak olanlar veya evini teslim alıp kiraya verecekler için son derece mantıklı bir modeldir.

Tüm benzer modeller gibi eğer satın alacağınız evin taksitli / kredili fiyatı ifade edilmişse peşin ödediğiniz durumlarda bugünki faizler dikkate alındığında 12 aylık dönem için %5-6 arası indirim alabiliyor olmanız gerekir. Müteahitlerin yapmış oldukları 24-48-60 ay sıfır faizli olarak lanse edilen kredi faizlerinin konut fiyatına etkisini varın siz hesaplayın. Bu şekilde konutunuzu neredeyse yarı yarıya daha pahalıya alıyor olabilirsiniz. Bir önemli nokta da banka kredisiyle yaptığınız ödemeler müteahit için sizin peşin ödemeniz sayılır, dolayısıyla aslında banka kredisi kullanırken de peşin ödeme indirimini talep etmelisiniz. Sonuç olarak, size reklamlarda cazip görülen tüm ödeme planlarının bir maliyeti vardır ve bu maliyete mutlaka siz katlanacaksınız, ancak bu tip modeller aylık taksitleri veya peşinat ihtiyacını düşürerek konutun düşük gelir grubuna dahil insanlarca alımını kolaylaştırmaya yöneliktir.

Bir Cevap Yazın