GÜNCEL

Yabancılar niçin blok blok gayrimenkul alıyor?

Nihayet inşaat sektörünün beklediği “oturma izni” düzenlemesi ortaya çıktı; Türkiye’den konut sahibi olanlar 1 yıllık oturma izni sahibi olabilecekler. Mülk sahiplikleri devam ettiği sürece yine birer yıllık dönemler halinde oturma izni uzatılabilecek. Avrupa ülkelerinde ekonomik krizin ağırlaşmasıyla birlikte Yunanistan, Portekiz, İspanya gibi ülkelerde belirli bir tutarın üzerindeki gayrimenkul alımlarında oturma izni hatta vatandaşlık verilmesi konuları gündemdeyken bizde de inşaat sektörünün talebiyle 1 yıl oturma izni düzenlemesi çıktı. Sektörün beklentisi bu vesileyle gayrimenkul alımlarının artacağı. Peki gerçekten böyle olabilir mi?

Bireysel alımlar için pek zannetmiyorum! Mütekabiliyet yasasının çıkmasından sonraki dönemde de Türkiye’den en fazla gayrimenkul alımı yapan ülkeler sıralaması değişmedi; Alman, İngiliz ve Avusturyalılar. Bu ülkelerin vatandaşları ya sahil bölgelerinde emeklilik sonrası yaşamları için yazlık alımı yapıyor ya da büyük şehirlerde kar elde etmek için yatırım yapıyor. Son zamanlarda basında gayrimenkule büyük bir hücum varmış algısı yaratan Ortadoğu kökenli alıcılardan ilk sırada Kuveyt, sonrada Suudi Arabistan ve Birleşik Arap Emirlikleri geliyor. Ancak bunların bireysel alımları hepi topu 400-500 adet konutu geçmiyor.

Gazetelerde iddia edilen blok halindeki alımlarda ise dikkat edilmesi gereken husus bu satışların yatırımcı satışı olması ve parakende fiyatlar üzerinden yapılmaması. Yani bu tür alıcılar oturmak niyeti bir yana alımlarını piyasa fiyatlarıyla yapmıyor, maliyet değerlerine yakın bedellerle müteaahhitleri bir anlamda finanse ediyorlar. Aslına bakılacak olursa bunlara birer gayrimenkul değil sermaye yatırımı olarak bakmak gerekiyor. Bu tür alıcıların bir süre aldıkları malın değerlenmesini bekledikten sonra yine Türk alıcılara satış yapacakları muhakkak. Dolayısıyla bu tip yatırımcılar açısından fiiliyatta oturma izni avantajı bir şey ifade etmiyor.

Genel ekonomik etki açısından bakıldığında doğrudan yabancı yatırımların azaldığı görülüyor. 2013 yılının ilk iki ayı itibariyle yabancı yatırımlar önceki yıla göre 411 milyon dolar azalarak 1,3 milyar dolara geriledi. Açıkçası yabancı gayrimenkul alımlarında da bu düşüş aynen izleniyor. Bu verilerin gösterdiği şey; yabancı gayrimenkul alımlarının halen son derece sınırlı ve bireysel olduğu, ekonominin geneli ile karşılaştırıldığında bunun etkisinin çok çok sınırlı olduğudur. Ancak asıl önemli nokta müteaahitlik sektörünün sermaye sıkıntısı ve iç talepteki darlık nedeniyle projelerinden bloklar halinde yaptıkları toplu satışların parakende fiyatların çok altında gerçekleşmesi, yani projedeki rantın bir anlamda yatırımcı yabancıya transfer ediliyor olmasıdır. Açıkçası bu yatırımcılar satın aldıkları konutları daha yüksek fiyatlardan Türk alıcılara satarak bir anlamda inşaat piyasasını fonlamış olmaktadır. Bu durumda yabancılar çok gayrimenkul alıyor diye sevinirken biraz daha düşünmek gerekmektedir.

Yabancılar uzun yıllardır sabit menkul kıymetler üzerinden Türk piyasasına borç vermeye ve yüksek faiz kazanmaya alışkınlar. Ancak artık oyunun bir ayağı daha var; artık gayrimenkul alımı yaparak bir anlamda faiz kazançlarını müteaahitlerin vazgeçtikleri karlardan ve Türk alıcılardan sağlayacaklar. Böylece sıkışmış bir piyasada ucuza kapattıkları gayrimenkulleri bir süre sonra iç talep canlandığında yüksek fiyatlardan satacak ve hayal bile edemeyecekleri karlar yapacaklar. Bugün yılda yaklaşık %16 değer kazanan gayrimenkul fiyatları %8 civarında beklenen enflasyondan arındırıldığında yıllık %7,5 civarında bir reel getiri elde etmek mümkün. Yurtdışı piyasalardan yıllık %1-2 gibi maliyetlerle borçlanarak yıllık en az %5 reel getiri yakalamak mümkün. Tabi bu söylediğimiz piyasa fiyatlarıyla yapılan işlemler için geçerli. Bloklar halinde yapılan toplu bir alım işleminde parakende satış fiyatına göre %15-20 oranında düşük fiyatla alım yapıldığı göz önüne alınırsa yabancı yatırımcılar için yıllık %25’lerin üzerinde bir getiri elde edilmesi sözkonusu. İşte bu nedenle yapılan alımların ekserisi büyük ve toplu alımlar. Bireysel yabancı alımları ancak ekonomik entegrasyonla zaman içinde yavaş yavaş artabilecek iken sermaye yatırımcıları Türkiye’ye üşüşüyorlar, zira yılda %25 getiriyi başka bir yerde sağlamaları çok zor.

Bu işten kazanan tek taraf yabancı yatırımcılar olacaktır, aynen yıllardır Türkiye ekonomisini yüksek faizle sömürmeleri gibi. Müteaahitler günü kurtarabildikleri için mutlu. Sıradan vatandaş ise memlekete yabancı yatırımlar artıyor diye seviniyor. Yabancı yatırımcılar ise bu sefer “gayrimenkul” yöntemiyle Türkiye’den yüksek getiri sağlamanın bir başka yöntemini keşfetmiş olmaktan dolayı mutlu.

20130412-120054.jpg

Bir Cevap Yazın