GÜNCEL, SLIDESHOW

Orta sınıfa hitap eden gayrimenkule yatırım yapma zamanı.

Gayrimenkul yatırımı Türk halkının yatırım tercihleri arasında hep ilk sıralarda gelmiştir. Bunun nedeni gayrimenkul yatırımından hem kira geliri elde edilebilmesi hemde zaman içinde gayrimenkulün değerinde artış olacağının beklenmesidir. Bir diğer yatırım alanı olan hisse senetleri ise genelde gayrimenkul yatırımının bir alternatifi olarak görülmemektedir, zira fazlasıyla değişken olabilen bir piyasadır ve ciddi yatırım bilgisi gerektirmektedir. Ancak asıl Borsa’dan çekinme nedeni getirisinin sabitlenemez ve öngörülemez olmasıdır. Halbuki gayrimenkul yatırımcısı bakıldığında sağlamcı bir kitledir, bu nedenle sabit bir gelirin öngörülebilir olması beklenir. Bu anlamda sabit getirili yatırım alternatifleri seçenek oluşturabilir, örneğin tahvil veya mevduat yatırımları gibi. Ancak gayrimenkul yatırımı ile sabit getirili (faize dayalı) enstrümanlara yatırımın finansal yapılandırması farklıdır. Örneğin 150.000 TL’lık bir tahvil alımı yaptığınızda %100 özkaynağınızla yatırım yaparsınız, yıllık %7 getiren bir tahvil yatırımından 10.500 TL yıllık kazanç elde edersiniz. Dolayısıyla yatırımınızın tamamı nakden sizin tarafınızdan yapılmıştır ve yatırdığınız her 100 TL nakit için yılda 7 TL kazanmışsınızdır.

Yine 150.000 TL değerinde orta sınıfa hitap eden bir 1+1 daire satın aldığınızda ise daire değerinin %75’ine kadar uzun vadeli kredi kullanabilirsiniz. Bu finansal olarak 1’e 3 oranında kaldıraç kullanarak getiriyi yükseltiyorsunuz demektir. Şöyle ki; bu yatırımda cebinizden yalnızca 37.500 TL nakit çıkacaktır (%25), kalan 112.500 TL (%75) bankadan 120 ay vadeyle borçlanılabilecektir. Bahsettiğimiz kredinin bugünlerde aylık faizi %0,63 civarındadır, bu da aylık anapara ve faiz geri ödemesi 970 TL civarında olacak demektir.

Neden özellikle orta sınıf konut yatırımı dedik? Çünkü orta sınıf konutların ortalama kira getirisi, yani yıllık kira geliri toplamının konutun değerine oranı %5-7 aralığında değişmektedir. Yani satın alırken göreli olarak fiyatı düşük ama kiraya verirken kirası yüksektir (Bunun basit olarak nedeni, lüks konut alabilecek gelire sahip insanların konutu kiralamak yerine satınalmayı tercih etmesidir, halbuki orta gelir grubu konutu zor satın alabilir ve yaygın olarak kiracıdır). Lüks konutlarda ise kira getirisi oranı %3’lerin bile altına düşmektedir. Dikkat edilirse konutun değer artışı beklentilerini hiç dikkate almıyoruz, zira bu geleceğe yönelik spekülatif bir yatırımcı beklentisidir. Bir garantisi yoktur, sözleşmeye dayanan bir gelir değildir, hatta konjonktür terse dönerse değer düşüklüğü ile bile karşılaşılabilir ama kira geliri sözleşmeye dayalıdır ve öngörülebilir.

Aynı örneğimizden devam edersek 1+1 konutumuzun kira getirisi %7 gibidir, yani günümüz koşullarında kira geliri 970 TL’lık kredi ödemesine eşittir. Buda 150.000 TL’lık bir değere sahip olurken başlangıçta özkaynağınızdan yatırdığınız 37.500 TL dışında konut için başka bir ödeme yapmayacaksınız demektir, kredinin anapara ve faizini kiracınız ödeyecektir. Bu şekilde yatırdığınız nakit paranın getirisi %400 olmuştur. Bunu tahvil yatırımıyla karşılaştırdığımızda yıllık %7’den 150.000 TL getiri elde etmek için 2.142.850 TL nakit kullanmış olmanız gerekirdi, halbuki gayrimenkulde yalnızca 37.500 TL yatırım yaparak aynı getiriyi elde etmiş oldunuz (Finansçılardan bu hesaba itiraz gelebilir, zira konutun sizin için değeri ancak kredi tamamen ödendiğinde oluşacaktır ve o zamana kadar kredi sizin borcunuzdur diyeceklerdir) Ancak kredi borcu sözkonusu olsa da 10 yılın sonunda bu hesabımız doğru olacaktır, zira ödemeleri kiracı yapmış ve kredi borcu sizin kişisel bilançonuzda bir rakamdan ibaret kalmış olacaktır. Bu 10 yıl içinde gayrimenkulü satmanız, bakiye kredi geri ödemesi nedeniyle ancak %400’lük getiriden bir miktar azalmaya neden olacaktır ancak herhalukarda tamamen özkaynakla yatırım yapmış olduğunuz durumdan fazla kazanç elde edersiniz.

Görüldüğü gibi düşük konut kredisi faiz ortamı, aylık kredi ödemelerini orta sınıf konutlarda aylık kira değerlerine çok yaklaştırdığı için gayrimenkul yatırımcısı lüks gayrimenkule değil, kabaca ucuz konut diye adlandırdığımız orta sınıf konuta ilgi duymaktadır. Çünkü gayrimenkulde borçlanma imkanı getiriyi çok yükseltebilmektedir. Bu nedenle altyapı yetersizliği ve merkezden uzaklığı nedeniyle eleştiriye uğruyor olsa da yüksek arsa maliyetleri nedeniyle orta sınıf konut ancak şehir çeperlerinde üretilebilmekte ve halen yatırımcıdan ilgi görmektedir. İşte yine bu nedenle şehir çeperlerindeki projelerden satın alanların %50’den fazlası yatırımcıdır. Bu ilgi düşük faizler ve orta sınıfın satın alma gücü yükselerek şehir merkezine yönelinceye kadar devam edecektir. Yine göreceli yüksek kira getirisi sebebiyle zengin Arap alıcılar çok lüks gayrimenkullere değil de bu orta sınıf konutlara yatırım yapmaktadır. Çünkü yüksek kira getirisi aynı zamanda kolay satabilme imkanı demektir. Üstelik zaman içinde oluşabilecek değer artışları bir piyango gibi yukarıda yaptığımız getiri hesaplarını katlayacaktır.

Görüldüğü gibi hem oturma amacıyla konut isteyen orta sınıfın talebi hem de yatırımcının talebi orta sınıf konutlaradır. Gayrimenkulde başarılı olmak isteyen müteahhitlerin orta sınıf konut üretimine yönelmesi faydalı olacaktır. Peki nedir orta sınıf konut tanımı? İstatistikler ve anketlere göre orta sınıf konut talebi 150 m2 civarında 3+1 ve 200.000 TL’nı aşmayan konutlardır. Böylece aylık kredi ödemelerinin 1.200 TL’nı aşmaması istenmektedir ki bu veriler kabaca aile ortalama gelirinin 3.500 TL civarında olmasıyla örtüşmektedir. Bu talep tabiki alıcıların isteği seviyeleri göstermektedir ve aslında bu rakamların biraz daha üstünde ödeme gücüne sahip olduklarını düşünebiliriz ama bu hem oturumcu hem yatırımcı talebinin orta sınıf konuta yoğunlaşmış olduğu gerçeğini değiştirmemektedir.

20130613-222846.jpg

Bir Cevap Yazın