GÜNCEL

Yeni Tüketici Kanunu’nun konut alımlarıyla ilgili hükümleri neler getiriyor?

Geçtiğimiz dönemde özellikle maketten satış konusunda alıcıların çokça mağdur olması nedeniyle yeni Tüketici Kanunu özellikle bu konuda önemli düzenlemeler içeriyor. Mayıs ayı sonunda yürüğe girecek yeni kanun kapsamındaki en önemli yeniliklerden birisi alıcıya sözleşme imzalandıktan sonra 14 gün içinde sözleşmeden cayma hakkı verilmesi. Bu hüküm kredi sözleşmelerinde de geçerli olacak, dolayısıyla alıcı 14 gün içinde hiç bir cezai sorumluluğu olmadan ön ödemeli konut satışlarında kararından vazgeçebilecek. Bu uygulama nedeniyle bankalar da alıcılara kredi açılmasını takiben müteahhitlere ödeme yapmak için 14 gün beklemek durumunda olacaklardır. Bu hüküm alıcılar lehine önemli bir avantaj doğurmaktadır.

İkinci bir avantaj da faize faiz yürütülmesini içeren “Bileşik faiz” uygulamasının kaldırılıyor olmasıdır. Bu ilk planda bir avantaj gibi gözükse de bankalar için reel fon maliyeti esas olacağı için bu düzenleme sonunda sözleşmelerdeki nominal faiz oranlarının yükseleceğini bekleyebiliriz.

Yeni kanunda müteaahhitlere konut teslimlerinden itibaren 5 yıl boyunca ayıplı maldan sorumluluk kuralı getiriliyor. Buradaki önemli nokta; ayıplı malın sözkonusu olmadığını ispat yükümlülüğünün müteahhitte olacak olması. Ayıplı malın telafi edilebilmesi için; alıcıya sözleşmeden dönme imkanı tanınması, ayıp oranında indirim talep etme imkanı, ücretsiz onarım ve ayıpsız malla değiştirmenin talep edilebilmesi seçenekleri alıcıya sunuluyor. Bunlar konut alıcılarının lehine olan düzenlemeler. Bu tip düzenlemeler müteaahhitleri sattıkları ürünün arkasında durmaya ve satış sonrası müşteri hizmetlerine önem vermeye sevk edecektir.

Önceki dönemde bankaların konut kredilerinin vadesinden erken ödenmesi halinde sözkonusu olan %2 cezai şart uygulanacağı hükmü, vadesi 36 aydan kısa krediler için %1’e düşürülüyor. Ancak ortalama kredi vadesinin 7-8 yıl olduğu ülkemizde bu maddenin pratikte çok bir şey değiştirmeyeceğini söyleyebiliriz. Yine bankaların kredi satarken alıcılara şart koştuğu konut kredisi sigortalarının da alıcı istemeden mecbur tutulamayacağı maddesi alıcıların lehine bir düzenlemedir.

Yeni kanun, maketten satış adı verilen ön ödemeli konut satışlarının sağlıklı işleyebilmesi için inşaat ruhsatı almamış projelerde ön ödemeli satış yapılamayacağı hükmünü getiriyor. Aslına bakarsanız bundan öncesinde de ruhsatsız konutların satılmasına izin verilmiş olması başlı başına bir skandal zaten. Yeni kanun bu ihmali telafi ediyor. Yine aynı amaçla maketten satış yapılacaksa projedeki ünite adedi veya projenin toplam bedeli dikkate alınarak sigorta şirketlerine inşaat tamamlanma sigortası yaptırtma şartı getiriliyor ancak bu madde biraz tartışmalı, zira projedeki ünite sayısı terimi pratikte karşılığında bir değer ifade etmediği için yetersiz bir tanımlamadır. Etilerdeki 100 daire ile. Esenyurttaki 100 dairenin değerleri arasında neredeyse 8-10 kat fark vardır. Maddede yer alan “projenin toplam bedeli” tanımının da çok yetersiz olduğunu söylemeliyiz. Kanun koyucu muhtemelen projeyi tamamlamak için gerekecek inşaat maliyetini kast etmiş olsa da tanımın yeterli açıklık içermemesi arkadan çıkacak bir yönetmelğe ihtiyaç doğuracaktır. Maliyetlerin içine neler dahil edileceği açıklanmalıdır.

Tamamlanma sigortasının sigorta şirketine projeyi bitirme yükümlülüğü getirmesi nedeniyle oldukça maliyetli bir sigorta olacağını ve bunun konut alıcılarına ciddi maliyetler yükleyeceğini ön görebiliriz. Diğer yandan sigorta şirketlerinin proje değerleme ve tamamlama konusunda alt yapılarının olmaması bu maddenin işleyişine dair şüpheler yaratmaktadır. Zira sigorta şirketleri için bir projenin mali durumunu ve inşaat sürecini izlemek oldukça yabancı oldukları bir alandır. Nitekim halen her hangi bir sigorta şirketinin bu konuda hazır bir ürünü bulunmamaktadır. Düzenlemenin bir etkisi de küçük firmalar için büyük sigorta maliyetleri yaratacağı için sektörde büyükler lehine bir gelişme yaratacağıdır. Hatta orta vadede küçük oyuncuların maketten satış yapamayacaklarını söyleyebiliriz. Ancak halen bu konu belirsizdir, zira ortada hazır bir sigorta ürünü yok. Sanırım sigorta şirketleri ile proje yönetim ve denetim firmaları arasında yeni işbirlikleri göreceğiz yakında. Tam anlamıyla bir tamamlanma sorumluluğu yüklenmenin maliyeti hem yüksek olacak hem de sigorta şirketleri için reasüre etmeleri gerekecek önemli riskler doğuracaktır. Muhtemelen bu sigortalar bir çok istisna maddesi içerecektir ki bu konu izlenmelidir. Yaratılan çokça istisna pratikte sağlanmak istenen güvenceyi azaltacaktır. Tam kapsamlı bir sigortanın ise maliyeti konut fiyatına oranla oldukça yüksek olacaktır.

Kanunun getirdiği bir yenilik de konut teslimi süresinin 30 aydan 36 aya çıkarılmış olması. Doğrusu inşaat teknolojisi inşaat sürecini sürekli olarak kısaltırken teslim süresinin uzamış olması çok alıcı lehine değildir. Anlaşılıyor ki kanun yazılırken müteahhitlik lobisi iş başındaymış. Ancak teslime kadar alıcıya sözleşmeden cayma hakkı tanınmış olması yerinde olmuştur. Bu maddede belirli masrafların alıcıdan talep edilebileceği ifadesi çok belirsizdir ve açıklığa kavuşturulmalıdır. Müteahhitler bu torba ifadeyi kötüye kullanabilirler. Sözleşmedeki cayma cezasının alıcı için sözleşme bedelinin %2’si ile sınırlanmış olması ise son derece yerindedir. Alıcıları sözleşmeden dönmekten vaz geçirmek için sözleşmelere aşırı cezalar ekleyen müteahhitler için bu kanun caydırıcı olacaktır. Diğer yandan bu madde alıcıları çeşitli nedenlerle sözleşmeden kolaylıkla caymaya teşvik edebilir ve müteahhitleri zorlayabilir. Bugüne kadar konut fiyatları sürekli olarak arttığı için müteahhitler iadeleri çok önemsemiyordu ancak daralan bir piyasada fiyatlar artmazsa bu durum müteahhitleri oldukça zorlayabilir.

Eski düzenlemeler çerçevesinde konut kredisi kullanılan projeleri tamamlama yükümlülüğü bankalarda iken yeni düzenleme ile sigorta şirketlerine geçmiş olması bankaların risk yapısı açısından da son derece olumlu olmuştur. Bundan sonraki sorun yalnızca bu sigorta sisteminin işlerliği ve maliyet olacaktır.

Son olarak maketten satışta bakanlıktan kampanyalı satış izni alma yükümlülüğünün kaldırılmış olması yerinde olmuştur, zira zaten kimse bu izni almıyor ve kimse de denetlemiyordu. Genel olarak düzenlemelerin alıcı lehine olduğunu söyleyebiliriz ancak halen oldukça çok belirsizlik sözkonusu, bunların bakanlıkça açıklığa kavuşturulması gerekiyor. Özellikle sigorta sektörünün inşaat tamamlanma sigortası konusunda neler yapıyor olduğunu da kamuoyuyla paylaşmalarında yarar vardır.

Bir Cevap Yazın