GÜNCEL, SLIDESHOW

Kentsel Rant Vergisi ve Gayrimenkul Yatırımlarının Ekonomideki Uzun Dönemli Rolü

İ) KENTSEL RANT NASIL OLUŞUYOR?

Bu günlerde hükümetin kentsel rantı vergilendirmekle ilgili çalışmaları gündemde. Öncelikle bu ne anlama geliyor ona bakalım. Bildiğiniz üzere dönem dönem imar planlarının yenilenmesi söz konusu oluyor ve bu çerçevede imar haklarında değişiklikler oluşuyor. Örneğin; 1000 m2 arsanız üzerine 1 emsal inşaat hakkı veren imar düzenlemesine uyarak 1000 m2′lik bir inşaat yapabiliyorsunuz. Daha sonra imar düzenlemesi değiştirilerek bu bölgenin emsali 2 olarak belirlendiğinde 1000 m2 daha fazla inşaat yapabilme hakkınız doğuyor. Basit olarak bakarsak sahip olduğunuz mülkün değeri de katlanmış oluyor. Bu imkan bazen kentsel dönüşüm gibi sosyal amaçlarla da yaratılabiliyor; artırılan imar hakları sayesinde müteahhitlere bir kar payı yaratılıyor ki eski mülklerin sahipleri ceplerinden para koymadan mülklerini yenileyebilsinler. Ancak çoklukla kentsel dönüşümden bir sosyal fayda beklense de yaratılan bu rant mülkün yenilenebilmesi amacının oldukça üstünde olabiliyor, mülk sahipleri tarafından ortaya çıkan bu rant çoluk çocuklarının kurtuluşu olarak yorumlanabiliyor. Üstelik imar değişiklikleri yalnızca kentsel dönüşüm gibi sosyal amaçlarla yapılmıyor, sıklıkla mevzi imar planı adı verilen parsel bazında imar değişiklikleri ile mülk sahiplerine çok önemli kazançlar sağlanabiliyor. Türkiye’de bu tür düzenlemeler servet oluşumunun en büyük kaynağı durumunda.

İi) KENTSEL RANTI VERGİLEME ÇALIŞMALARI

Şimdi hükümet bu oluşan yüksek değer artışlarının üstünden vergi almak için bir çalışma yapıyor. Bu verginin matrahı imar artışı nedeniyle yükselen mülkün yeni değeri olacak. Tabiki oluşan değer artışının emflasyondan arındırılması gerekecek. Bu tür bir vergi mülkün satılması sırasında satıcıdan tahsil edilecek. Mülkün maliyet bedeli ile satış bedeli arasında oluşan yüksek değer artışının mülkün elde tutulma süresine göre kademeli olarak vergilendirilmesi gündemde. Bildiğiniz gibi Türkiye’de gelir vergisi oranı %35’e kadar çıkabilmekte, dolayısıyla aynı KDV gibi oldukça yüksek tutarlı bir vergiden bahsediyoruz. Bu vergi gayrimenkulün satışı sözkonusu olduğunda ödenecek. Zaten yıllık olarak alınmaya kalkılırsa servet vergisine dönüşür ve oldukça önemli sosyal sorunlara yolaçabilir. Aslında yıllar önce Türkiye’de bu vergi uygulanmaktaydı, bugün tekrar gündeme geliyor. Şirketler için 2 yıl, şahıslar için 4 yıl olarak uygulanan gayrimenkul satış kazançları istisnası kaldırılarak yerine 10 yıla yayılan kademeli bir vergilendirme sistemi düşünülüyor. Bu Türkiye için çok gerekli ve adil bir düzenleme, zira sermaye kazançlarının tamamı bir şekilde vergilendiriliyor oysa mülk kazançları yalnızca düşük oranlı emlak vergisine tabi. Bu verginin beyanı ve ödenmesinde gayrimenkulün rayiç değerleri gerçeği yansıtmıyor. Oysa imar değişikliği yoluyla gayrimenkulün değerinin katlanması çok yaygın bir uygulama. Yıllardır imar değişiklikleri bir zenginleşme kaynağı olarak görüldü ve yeni burjuva sınıfının yaratılmasının etkili bir aracı oldu. Bu zenginleşmeden devlet doğrudan bir pay alamadı. Gerçi imar rantını yaratırken bu rantı yaratanların bir şekilde paylarını alıyor oldukları aşikar ancak bu bedel toplumun geneline bir fayda olarak yansımıyordu. Özellikle belediyeler bu rant yaratma mekanizmasını gayet etkili bir gelir kaynağı olarak kullandılar. Örneğin arsanız için istediğiniz imar değişikliğini yapan bir belediye en masumundan bir halk evi ya da bir spor salonu inşaa ettirmenizi talep edebiliyordu. Halka dönmeyen ve cebe atılan faydalardan ise bahsetmiyorum bile.

İii) RANT VERGİSİ HALKIN YARARINADIR

Hükümet sonunda burada ciddi bir vergi kaybı olduğunu gördü. Gayrimenkul rantının vergilendirilmesi gelişmiş ekonomilerde de örnekleri olan yaygın kabul edilmiş bir vergileme uygulamasıdır. Bu tür bir vergilendirmenin faydası halka yansıyacak bir kaynak oluşturacak olmasıdır. Artık imar değişikliğinden faydalanan mülk sahipleri gizli saklı ödemelerden kaçınarak doğrudan bu gelir artışının vergisini ödeyeceklerdir. Gerçekçi bir şekilde uygulanırsa muhtemelen KDV gibi devletin ana gelir kalemlerinden birisi olabilir bu vergi. Diğer taraftan bunu yıllardır gizli bir gelir kaynağı olarak kullanan belediyelerin pek de işine gelmeyecek bu uygulama. Onlar halen eski alışkanlıklarına devam etmek isterlerse, mülk sahipleri yükselen maliyetleri nedeniyle seslerini yükseltmeye başlayacaklardır. Rant vergisi her bakımdan ilginç sonuçları olabilecek bir uygulamadır ancak toplumsal adalet ve gelir bölüşümünün sağlanması açısından son derece gerekli ve yararlı bir uygulama olacaktır.

İv) RANT VERGİSİ GAYRİMENKUL TALEBİNİ ETKİLER Mİ?

Rant vergisi konusunun alev almasıyla birlikte gayrimenkulden elde edilen gelirler de kamuoyunda bir tartışma konusu haline geldi. Gayrimenkul sektöründe bazı kişiler bunun gayrimenkul talebini kısacağını ve yabancı alımlarını caydıracağını söylüyor. Peki ama gayrimenkul sektörü gerçekten ekonomimiz için bu kadar önemli mi? Bu soruya verilen evet yanıtının dayanağı, bu sektörün kendisi ile bağlantılı alt sektörlerin gelişiminde önemli rol oynuyor olması. Örneğin çimento, boya, cam, doğrama vb. sektörler doğal olarak inşaat sektöründen etkileniyor. Bir hesaba göre 40′ın üzerinde sektör inşaattan yüksek oranda etkileniyor. İkinci bir faktör de istihdam boyutu. İnşaat sektörü niteliksiz ve yarı nitelikli iş gücünün en çok istihdam edildiği sektör, iyi zamanlarında 2 milyon civarı insanı istihdam ediyor. Tabi etkilenen sektörlerde çalışan insanlar da eklendiğinde işgücü açısından Türkiye’de önemli bir etkiye sahip. Hükümet, sektörün ekonomideki bu hızlandırıcı rolü, istihdam piyasasındaki önemi ve sosyal kaygılar nedeniyle bu sektöre hep özel bir önem atfetti ve büyümenin motoru olarak gördü.

V) GAYRİMENKUL EKONOMİNİN GELİŞİMİNİ BALTALIYOR MU?

Gayrimenkul yatırımlarının rolünü bir de ekonominin uzun dönemli faydaları açısından incelememiz gerekiyor. Yıllardır ekonomide yaratılan gayrimenkul rantı sanayi kesiminden gayrimenkule doğru yoğun bir parasal kayma yarattı. Yıllık %8-10 kar marjlarını bile bulamayan her türden sanayici, kiraya vermese bile yılda %15 durduğu yerde değeri artan gayrimenkul sektörüne akın etti. Evet, bu akın gayrimenkul piyasasını ateşledi ancak aynı zamanda sanayiden bir sermaye kaçışına yol açtı. Aynı şekilde faiz yerine gayrimenkule akan para, bankacılık sisteminde kredi olacak ve yeni iş alanları için kullanılabilecekken gayrimenkule yöneldi. Akademisyenler bunu “Crowding out” etkisi olarak adlandırıyor. Yani, gayrimenkule kayan para kredi piyasası ve sanayiyi dışlıyor. Halbuki bir ülkenin uzun dönemde ekonomisinin sağlıklı büyüyebilmesi, katma değer sağlayan sanayi kollarındaki rekabetçi gücünün artmasına bağlı. İnşaat çok düşük katma değerli bir sektör, oysa bu para yüksek teknoloji içeren yatırımlara kaymış olsaydı yüksek kar marjlı yatırımlara dönüşebilecekti. Şöyle örnek vereyim İstanbul’da 500 konutluk bir sitenin değeri ile bir tane yolcu uçağı ancak alabilirsiniz. İnşaat, iç talebe dayalı, ihracat imkanı kısıtlı (Türkiye’deki gayrimenkul alımlarının yalnızca %1′i yabancı alımlarıdır), yüksek teknoloji gerektirmeyen düşük katma değerli bir üretim kalemidir. Burada önemli nokta, inşaat sektörünün sağladığı kısa dönemli ekonomik canlanmaya karşılık uzun dönemde ekonomiye verdiği zararın daha fazla olmasıdır, zira sanayiden ve teknolojiden çekilen sermaye ülkenin rekabet gücüne zarar vermekte, katma değer marjımızı düşürmekte ve sağlıklı rekabet gücü oluşmasına engel olmaktadır. Nitekim İspanya ve Yunanistan gibi ülkelere olan gayrimenkul yatırımı talebi sonucunda ülkeye giren kaynak, katma değerli sanayi yatırımına dönüşemediği için bu ülkeler bugün ekonomik krizin pençesindedir.

Vi) GAYRİMENKUL YATIRIMLARININ ROLÜ SINIRLANDIRILMALI

Gelişmiş ülkeler yüksek teknoloji yatırımı yaparken yalnızca konut ve ofis üreterek onlarla rekabet edemeyiz. Yalnızca ranta dayalı bir büyüme ekonomisini sürdürmek mümkün değildir. İşte bu nedenle gayrimenkul sektörünün aşırı hızlı büyümesinin frenlenmesi, sanayiye dayalı bir büyüme modeline geçilmesi ve yaratılan vahşi rantın vergiler yoluyla kontrol altına alınması gerekiyor ki sermaye daha yüksek marjlı, katma değerli sanayi üretimine kayabilsin. Niteliksiz işgücü daha nitelikli işlerde kullanılabilecek şekilde dönüşebilsin ve ülkenin hem parasal hem de insan sermayesi gücü artırılabilsin. Maalesef inşaat sektörü ekonomiyi sırtlıyor söylemi çok kısır bir söylemdir ve sermaye, akıllı sanayi yatırımlarına dönüşemezse bir zaman sonra bu saadet zincirinin sonuna gelinecektir. Bir ülke hiç bir sanayi üretimi olmadan, tüm ihtiyaçlarını ithal ederek ve yalnızca inşaat üreterek ayakta kalamaz.

Bir Cevap Yazın