Yeni Makaleler

İnşaat sektöründe iflas riski artıyor mu?

Son günlerde kamuoyunda döviz kurundaki hızlı yükselişin inşaat maliyetlerini yükselttiği ancak daralan iç talebin satışları zorlaştırması nedeniyle inşaat sektörünün iflas riskinin arttığı yorumları yapılıyor. İlk akla gelenler ise dev ölçekte iş yapan firmalardan ziyade 10-20 dairelik apartmanları inşa eden müteahhitler oluyor. Geçmişte, Fi Yapı, Ukra, Bulut İnşaat, şimdi de Uzman Yapı, Topuz İnşaat, Atak İnşaat’ın isimleri iflas erteleme talepleriyle birlikte anılıyor. Bilindiği üzere iflas erteleme, şirketlerin her türlü borçlarını erteleyerek işlerini düzeltebilmek için mahkemeden süre almalarını anlatıyor. Şimdi bir duruma bakalım; yurtiçi talebin durakladığı söyleniyor, bu doğru mu? Pek sayılmaz, geçen yıla göre son aylarda konut satışları artıyor gözüküyor ama bu talep konuta ihtiyacı olan kesimden değil de yatırım amacıyla konut alan kesimden geldiği için bu duraklama algısı piyasada çok güçlü. Yurtdışından, özellikle Arap yatırımcıdan gelen talep ise aksine kurdaki hızlı artış nedeniyle onlara geçmişe göre %40 kadar fiyat avantajı sağlar hale geldi. Dolayısıyla Arapların bireysel taleplerinin kesildiği doğru değil ama sorun şu ki; bu bireysel alımlar Türkiye’nin toplam konut piyasasında bir damla mahiyetinde ancak. Beklenen büyük montanlı yatırımlar ise tahmin edeceğiniz üzere seçim sonrası ortamını görmeyi bekliyor.

Yurtiçi talep ise temelde para sahibi kesimden geliyor, zira bu kesim için hala parayı değerlendirmenin en iyi yolu herşeye rağmen gayrimenkul. İstanbul’u örneklersek kira getirisi yıllık %5 civarında, ortalama değer artışı ise %25’in üstünde, yani toplam getiri %30’u aşıyor. Bu basit bir hesapla paranızın üç yılda geri dönmesi demek. Üstelik peşinatınızın 3 katına kadar kredi kullanabilirsiniz, yani %14 kadar yıllık faiz ödeyebilir ve size kalan yıllık %16 net marjın keyfini çıkarabilirsiniz. Cebinizden konut maliyetinin yalnızca %25’inin çıktığını düşününce neredeyse yatırımınızın 1,5 yılda size döndüğünü görebilirsiniz. Bu kazanç modeli hala geçerli ancak piyasada arz giderek artıyor ve arsa maliyetlerinin yüksekliği nedeniyle hep aynı alıcı kesimini hedefleyen ürünler üretiliyor. Dolayısıyla artık bu şanslı yatırımcı kitle tüm piyasayı beslemeye yetmiyor. Orta vadede ekonomi büyüyemezken, bireysel gelir artamazken gayrimenkul piyasasının yükselmesi bu yüksek getiri vaatlerine rağmen pek mümkün değil. Tasarruf sahibi kesimin borçluluk oranının yüksekliği piyasanın zorlanmasının en büyük nedeni. Bu açıdan bakınca yalnızca kur nedeniyle inşaat maliyetlerinin %10 kadar yükselmiş olması aslında fiyatların ortalama %25 arttığı bir ortamda çok önemli değil, ama piyasanın asıl sorunu iç talebin daralıyor olması. Sermayesiz çalışan müteahhitlik sektörü için ön satış mekanizmasının yavaşlaması maliyet artışıyla birleştiğinde ortada kar filan bırakmadığı gibi inşaat taahhütleri nedeniyle inşaat şirketlerini kolayca batışa sürükleyebilir.

Peki, zannedildiği gibi bu durum küçük şirketleri mi vurur? Tam aksine en büyük risk taahhütlerinin ölçeği çok daha büyük olan büyük inşaat şirketlerindedir. Bu şirketlerin arsa bulabilmelerinin tek kaynağı neredeyse devlettir. İhalelerde arsa fiyatları neredeyse devlet tarafından bu şirketlere dikte edilir. Bu maliyetin üstüne inşaat maliyetleri de bindiğinde üretilen konutların fiyatı her sene şişmeye devam eder. Bu nedenle yüksek fiyat artışları izlenmeye devam ederken aynı zamanda talep daralıyor gibi gözükmektedir. Bu firmaların maliyetleri düşürmeleri sözkonusu değildir oysa alıcıların ödeme gücü hiç artmamakta ve her yıl giderek daha az sayıda yatırımcı kitlesi ile başbaşa kalınmaktadır. Buna karşın 10-20 konut üreten müteahhitler daha az baskı altındadır, küçülmeleri ve durmaları çok daha kolaydır. Yüzlerce kişi çalıştırmaz ve milyonlar değerindeki makine ekipmanı taşımaları gerekmez. Daha fazla yatırım alternatifleri vardır. Pek çoğu konutları bitirdikten sonra satmaktadır. Tüm bunlar küçük müteahhitleri krizlere çok daha dayanıklı hale getirmektedir.

Konuta yatırım yapacak kişilere inşaat şirketlerini iyi incelemelerini tavsiye etmek aslında son derece boş bir laftır. Hiçbir vatandaş bir inşaat şirketinin mali durumunu inceleme şansına ve kapasitesine sahip değildir. Bunu bugün maliye bile tam olarak izleyememektedir (Ya da izlemek istememektedir desek daha doğru. Çünkü inşaat hala siyasetin en büyük finansman kaynağıdır ve hükümet açıkça bu sektörün kayıt dışı kalmasını tercih etmektedir). Bu şirketler her zaman kaynaklarının üzerinde taahhüt riski altındadır, yani basit olarak satamazlarsa ayakta kalmaları mümkün değildir. Hatta bir adım daha öteye gidersek bugün hiçbir firma Tüketici Kanunu’nun getirdiği yükümlülükleri karşılayabilir durumda değildir. İnşaat şirketlerinin doğrudan banka kredisi kullanmaları nedeniyle borçluluk oranlarının yükselmesi çok alışıldık bir uygulama değildir (Çünkü bankalar müteahhitlik sektörüne bu şekilde kredi açmaktan kaçınırlar), gerek de yoktur, zira bugüne kadar yapılan bankaların konut alıcısını kredilendiriyoruz kisvesi altında aslında kefalet kredisi modeliyle müteahhitleri kredilendirmesinden ibarettir. Yani zaten her proje bir anlamda bankalara borçlanmayı içermektedir. Eğer konut alıcıları bu kredileri ödemekte zorlanırlarsa konutlarını iade edecekler ve mütahhitler kefil olarak bankalara karşı bunları üstleneceklerdir. Böyle bir mali güçleri olmadığını söylemeye gerek yok sanırım. Bunu şuna benzetebiliriz; tüm mudiler bir anda paralarını çekmeye çalışırsa bütün bankalar batacaktır. Konutların çoğu dönmeye başlarsa bu durumda aynı şekilde müteahhitleri batıracaktır. Neyse ki piyasadaki fiyat artışı trendi konut alıcılarını ne olursa olsun borçlarını ödemeye yönlendirmektedir. Kimse yıllık %30 kazançtan vazgeçmek istemez.

Piyasadaki sıkıntı her anlamda kendini göstermektedir, örneğin banka kredisi yerine senetli alımları tercih edenlerin oranı %50’yi geçmiştir. Yani müteahhitler bankacılık yapmaya başlamıştır. Hangi sermaye veya hangi kredilendirme bilgisi ile? Bunun gösterdiği tek şey satışlarda ne kadar zorlanıldığıdır. Bu durum inşaat şirketleri için iflas riskini yükseltmektedir. Gelirleri düşen konut alıcıları senetlerini ödeyemezse inşaat şirketlerinin nakit akışı bozulur ve imalatları sıkıntıya girer. İmalat sıkıntıya düşünce senetlerini ödeyebilenler de alarma geçer ve alımlarından geri dönmek isterler. İnşaat şirketi bu kadar iade talebini karşılayamaz ve bir sarmala girer. Artık ne yeni konut satılabiliyordur, ne kimse yeni konut kredisi kullanıyordur ne de inşaat ilerleyebilir. Sonucunun ne olduğunu herkes Esenyurt skandalında gördü; on küsur şirket bir anda iflas riski ile karşılaştı.

Gördüğünüz gibi piyasanın tüm numarası ön satışların devam ettirilebilmesidir. Bunun için kira garantisi vermek de dahil bir sürü yöntemi müteahhitler yürürlüğe koyacaktır. Sıkıntı arttıkça belirli bir getiriyi garanti ettiğini söyleyenler dahi çıkacaktır. Ama tabi ki böyle bir garantiyi verecek mali güçleri asla yoktur. Kulağa hoş gelen önerilerin sayısı ve çeşidi arttıkça piyasanın riskinin arttığını varsayabilirsiniz. Peşinatların azalması ve hatta hiç talep edilmemesi, basit olarak müteahhitin kendi karını projenin sonuna ertelediği anlamına gelir. Banka kredisi kullanılıyorsa satış bedelinin %75’i kadar bankadan alınacak kredi ile projeyi bitirmeye çalışırlar. Kim karını işin sonuna ertelemeye razı olur? Satmak hayati bir öncelikse bunu yapmak zorunda kalırsınız, çünkü büyük şirketlerin yaptığı bisiklet sürmeye benzer. Pedala bastıkları sürece işleri yürüyecektir. Yani, projeyi lanse et, ön satış yap, banka kredilerini o projede ve arkadan gelen projenin hazırlığında kullan, yeni projeyi çık onu da ön satışla sat ve oradan gelen parayı diğer ihtiyacı olan projeye kaydır… İşte yapılan budur. Bunun sonucu varlıklarınızı kat kat aşan mali taahhütlerle karşı karşıya kalmanızdır. Yani satamazsanız ölürsünüz. Tabi bu banka kredisi kullandırabilen şirketler için geçerli olan durumdur. Bir de sanki iyi bir şeymiş gibi banka kredisi yok! Biz kredilendiriyoruz! Diyen şirketler var ki, burada risk çok daha büyüktür. Çünkü bankalar bu şirketleri kefalet oluşturamayacak kadar zayıf görmüş demektir.

Tüm bu senaryolar konut alıcılarını da büyük bir risk altına sokmaktadır. Örneğin paranız olsa da tamamını müteahhite vermek hiç yapmamanız gereken bir şeydir. Çünkü banka kredisi kullanırsanız en azından ödediğiniz bedelin %75’i için sigorta satın almışsınızdır. Müteahhite bir şey olursa dahi banka müteselsil kefil olarak ya projeyi tamamlayacak ya da paranızı iade edecektir. Bu durumda konutunuzu teslim aldığınızda kredinizi kapayabilirsiniz ama baştan paranızın tamamını müteahhite verirseniz ve müteahhit iflas ederse yılarca mahkemelerde sürünüp yine de bir bardak soğuk su içmeniz kuvvetle muhtemeldir. Tüm bunlara karşı devlet ne yapıyor? Hiçbir şey!!! Tüketici Kanunu’nun zorunlu kıldığı tamamlanma sigortası, banka teminat mektubu, hak ediş uygulaması… Bunların hiçbirisi şu anda piyasada uygulanmamakta ve devlet de hiçbir denetim yapmadan bu duruma göz yummaktadır. Bu sektörün denetiminin kimin yükümlülüğünde olduğu dahi tartışmalı bir konudur. Müteahhitlerin ön satışla halktan para toplaması SPK’yı ilgilendirmiyor mu? Ya müşterilerini kredilendirmeleri BDDK ya da Hazine Müsteşarlığını ilgilendirmiyor mu? Bunları geçtik Sanayi ve Ticaret Bakanlığı ne yapıyor? Hiçbir şey! Bu sektör tamamen denetim dışı ve müteahhitler diledikleri gibi at koşturuyorlar. Tüm satışlar yarı fiyatına gösteriliyor ve devletten vergi kaçırılıyor. Devlet her bir bireyin tüm hesap ve işlemlerini tek bir sistemden takip edecek altyapıya sahip olduğu halde bu işlemleri takip etmiyor.

Tüm bunların olduğu bir piyasada vatandaşa tek tavsiye edilen konut alırken müteahhitleri iyi incelemeleri… Nasıl yapacaklarsa bunu? Yapısal önlemlerle piyasayı düzenlemek yerine günlük KDV’yi %1’e indirelim tarzı geçici önlemlere kafa yoruluyor. Bu neyi değiştirecek? Hiçbir şeyi… Zaten tüm büyük müteahhitler büyük ölçekli projeleri bir şekilde Kentsel Dönüşüm kapsamına sokarak bu vergi avantajını sağlıyorlar. Bu düzenleme ilk çıktığında da yazmıştım. Vergi satın alma kararını çok fazla etkilemez. Tüm piyasa aynı oranlı vergiyi yansıttığında fiyatlar seviyesi yeni bir platoya oturacaktır. Ancak burada vergi ve rekabet anlamında haksız rekabet yaratan uygulamaların olmaması önemlidir. Bugün devlet bizzat TOKİ ve Emlak GYO uygulamaları ile arsa fiyatlarında, vergisel anlamda ve rekabette özel sektörle haksız rekabet yaratmakta ve kendisi Robin Hood’luk yaparken sektörü zor duruma sokmaktadır.

Türkiye’de hemen her alanda olduğu gibi gayrimenkul sektöründe de bir yeniden yapılanmanın zamanı geldi de geçiyor bile. Sektörün “Aman işler tıkırında kimse tekerimize çomak sokmasın” anlayışı yüzünden Avrupa çapında çok önemli bir piyasaya sahip olmamıza rağmen ne yabancı yatırımcıya doğru dürüst hitap edebiliyoruz ne de Dünya çapında bir inşaat markamız var. Bu sektörde ivedilikle kayıt dışılık engellenmeli, devletin haksız rekabeti önlenmeli, sektörün finansal yeterliliği konusuna önem verilmeli, konut alıcılarının korunacağı bir ortam yaratılmalı ve Dünya çapında markaların çıkabilmesi için bir vizyon geliştirilmeli. Ama tüm bunların öncesinde temel hastalıklarımızı düzeltmeliyiz; bir ülkede hukuk sistemine güven yoksa ve istikrarlı bir ekonomik büyüme sağlanamıyorsa hiçbir sektörün sağlıklı şekilde büyümesi mümkün değildir, inşaat da bundan istisna değildir.

Bir Cevap Yazın