Yeni Makaleler

Gayrimenkul piyasasında yılsonuna yaklaşırken son durum ne?

Artık 2015 yılını tamamlamak üzereyiz. Bu yılın gayrimenkul sektörü için seçimlerle geçen kayıp bir yıl olduğunu düşünebilirsiniz ancak Amerika’da FED’in faiz artırımını sürekli ertelemesi nedeniyle yılın üç çeyreği hiç de fena geçmemiş aslında. Buna rağmen ekonomiden endişe verici sinyaller gelmeye devam ediyor. Örneğin, 2012 dolar kuru ortalama 1,78, 2013 de 1,92 iken 2014’de 2,1 seviyesindeydi, bugün kur 2,87 seviyelerinde ki bu durum geçen yılın ortalama kuruna göre %37 oranında bir devalüasyona işaret ediyor. Buna karşın enflasyon ve borç verme faizinin yükselmesi beklenirdi ancak enflasyon 9 ay sonunda %8 civarında kaldı, politika faizi ise %7,50 seviyelerinde ancak bankaların müşterilerine uyguladığı oranlar çok daha yukarılarda. Büyük mevduatlara verilen faiz yıllık %12-13 ‘leri buluyor.

İnşaat sektörünün durumu pek parlak değil, gayrısafi milli hasılanın altında büyüyor ama idare ediyor. İlk yarıyılda milli gelir büyümesi %3,8 seviyesindeyken inşaat sektörü %2 büyümüştü. Sektörün gayrısafi hasıla içindeki payı ise %4,3 seviyelerinde istikrarlı gözüküyor. Gayrımenkul sektörünün halka açık tarafını temsil eden GYO’ların piyasa değeri 23 milyar TL. Geçen yılın 1 milyar TL üzerinde ancak kurdaki artış yüzünden dolar cinsinden büyüklüğü 8,8 milyar dolara inmiş durumda. Bir önceki yıl bu rakam 9,4 milyar dolardı.

Bankaların kullandırdığı konut kredileri toplamı 129 milyar TL’ne ulaştı, bunun yalnızca %0,47’sinin takipte olması gayet iyi bir haber, yani tüketicilerin borç ödemelerinde bir sorun yok. Kredilerin faizi %1,20 seviyelerinde, bu oldukça yüksek bir oran, zira geçen sen %0,98 seviyelerinden konut kredisi kullanılabiliyordu. Nitekim yüksek faiz yüzünden kredi büyümesi oldukça sınırlı oldu.

Seçim sonucunun netleşmesiyle birlikte gayrımenkul sektörünün yılın son iki ayında hareketli olacağını ve yıl sonunda hemen hemen geçen yılki satış rakamları civarında olacağımızı söyleyebiliriz. Sene başında yıllık fiyat artışının enflasyon civarında olacağını söylemiştim ama yıl içinde beklenen faiz artışı yapılmadığı için faizler genel seviyesinde yükselme olmadı, dolayısıyla bu da satışlara çok olumsuz yansımadı. Bu nedenle bu yılın sonunda da ortalama %18-20 arasında bir fiyat artışı görmemiz mümkün olacaktır. Piyasadaki satışların ortalama %40’ı birinci el satışlardan %60’ı ise ikinci el satışlardan oluşuyor. Birinci el satışların %70’e yakın kısmı ipotekli satışlar. Bu nedenle müteahhitlerin birinci eldeki fiyat politikaları doğrudan ortalama fiyatlara yansıyor. İkinci el fiyatlar da birinci el fiyatlarını takip ediyor. Yalnız burada dikkat etmemiz gereken bir durum var; ilan edilen liste fiyatları ile gerçekleşen rakamlar birbirinden oldukça farklı. Bugün müteahhitler %10-15 arasında nakit indirimi sağlayabiliyor. Bu nedenle %20’ler civarında olduğu söylenen fiyat artışlarına özellikle birincil piyasada ben oldukça şüpheyle yaklaşıyorum.

Sonuç olarak şunu söyleyebiliriz, bu yıl gayrimenkul piyasasının durumu çok parlak olmamakla birlikte fena da değildi. Yıllık ortalama %5 kira getirisi, %20 değer artış getirisi olan bir piyasada %16-17 reel getiri fırsatı devam etti. Hele ki bankalardan %14 civarı faizlerle borçlanıldığını düşünürsek toplam getiri ile arada oluşan %8-9’luk pozitif marjlar finansal kaldıraç kullanımına izin veriyor ve yatırılan nakdin getirisini çok ciddi seviyede yükseltiyor. Bu nedenle gayrımenkul halen para sahipleri için alternatifsiz yatırım alanı. Ancak sürekli aynı yatırımcı kitlenin bu piyasaya para akıtması ancak konuta kullanım amacıyla ihtiyaç duyan kitlenin sınırlı satın alma gücü eninde sonunda ikincil piyasaları etkileyecek ve bir değer düzeltmesine yolaçacaktır. Görünen o ki 2016’da da piyasada aynı oyun oynanmaya devam edecek. Kısa vadede ekonomide kur ve faiz kaynaklı sert bir sarsıntı olmadığı sürece yatırımcılar en iyi bildikleri oyunu oynamaya devam edeceklerdir.

Bir Cevap Yazın