Yeni Makaleler

Konutu kimler alıyor? En kolay satılabilir konutlar hangileri?

Bir süredir özellikle İstanbul başta olmak üzere konut stoğunun birikmekte olduğunu ve müteahhitlerin arsanın pahalı olması nedeniyle hep aynı segmente (üst gelir grubuna) üretim yapmak zorunda kaldıklarından bahsediyorduk. Bu da belirli bir segmentte konut stoğundaki arz ve talep dengesini bozuyor iddiasındaydık. Nitekim gazetelerde de yayınlanan bir araştırmanın başlığı da “Lüks çok, ucuz yok” şeklindeydi. Şimdi bu araştırmanın bulgularına bir göz atalım;

Araştırma markalı konut olarak tanımlanan 335 proje ve bu projelerdeki toplam 181.000 konut ile yapılmış. Araştırmaya göre en ucuz segmentteki konutların ortalama fiyatı 1.926 TL, İstanbul’da metrekare fiyatı 1.000 TL’nin altında konut bulunmuyor. Bu segmentte de zaten yalnızca 3 adet projede 442 konut var ve bunların 187’si, yani %42’si stokta bekliyor. Fiyatı 1.000-2.000 TL arası olan konutların markalı konutlar toplam imalatına oranı yalnızca %0,3 seviyesinde. Bu segmentte stokların toplam stoklara oranı da yine %0,3 seviyesinde. Bu ilk ilginç veri, zira en ucuz segmentte %42 satılamama oranı oldukça yüksek görülüyor. Buna orta gelir grubu dahi konut almakta zorlanıyor diyebiliriz sanırım. Bir diğer önemli nokta ise İstanbul’da artık 2.000 TL altında konut imal etmenin imkansızlaşmış olması. Yani orta altı kesime konut yapmak fiilen imkansızlaşmıştır. Olan projelerin ortalama proje büyüklüğü 147 konuttur. Bu da ilginç çünkü düşük fiyatlı konutlarda yüksek imar izni olması beklenir halbuki ortalama proje büyüklüğü en düşük bu segmentte. Sanırım bu segmentteki müteahhitlerin görece daha zayıf olmalarının bir sonucu bu.

Fiyatı 2.000-3.000 TL arasında olan 26 projede ise toplam 10.684 konut bulunuyor. Bu segment toplam markalı konutların %7’sini oluşturuyor ve ortalama proje büyüklüğü 410 konut. Stokta kalan 4.196 konut ta yine toplam stoğun %7’sini oluşturuyor. Bu segmentte ortalama fiyat 2.668 TL ve satılamama oranı %39 seviyesinde. Bu da oldukça ilginç, zira İstanbul için en makul fiyat aralığı burası gözüküyor ama stok oranı halen çok yüksek. Demekki orta gelir grubunun konut satın alamıyor olması argğmanı kuvvetlenmeye devam ediyor. Fiyatın artmasına rağmen yüksek imardan faydalanılarak ortalama proje ölçeğinin büyümüş olması bir diğer ilginç veri. 

Fiyatı 3.000-4.000 TL aralığındaki 68 projede 43.600 konut var ve bunların 13.348’i yani %31’i satılmayı bekliyor. Bu segment toplam imalatın %25’ini oluşturuyor, toplam stokların ise %23’ü bu segmentte. Ortalama proje büyüklüğü 641 konuta yükseliyor. Görünen o ki İstanbul’da arsa maliyetleri ortalamada %50’leri bulmuş, zira bu kalitede konutların toplam maliyeti 1.300 TL seviyelerinde, bu segmentte ortalama fiyat ise 3.569 TL. Bu da demektir ki en çok imalat yapılan segmentte müteahhit karlılıkları yüksek imar izinlerine rağmen çok yetersiz. Az sayıda projede çok sayıda konut imalatının ancak yüksek imarlı Beylikdüzü gibi bölgelerde olabilmesi ve bu segmentin stoğunun genelde bu tip konutlardan oluşuyor olması bölgesel arz-talep dengesizlikleri açısından ilginç. Bu seviyelere kadar her segmentin toplam imalat içindeki oranı ve toplam stok içindeki oranı kendi içinde oldukça tutarlı gözüküyor ancak her segmentin kendi stok oranına bakarsak fiyat kademesi yükseldikçe stok oranının önce %42’den %39’a sonra da %31’e düşüyor olması çok ilginç. Bir diğer deyişle fiyat arttıkça satılabilirlik yükselmiş ama her segmentte giderek artan konut sayısı nedeniyle toplam stok sayıları da nominal olarak yükselmiş. Biraz sonra sunacağımız argüman temellenmeye başladı; konut alımı bir zengin oyunu…

Fiyatı 4.000-5.000 TL aralığında toplam 73 projede 22.760 konut var ve bu segment toplamın %13’ünü oluşturuyor. Satılamama oranı %50 seviyesinde ve toplam stokların %20’si bu segmentte. Bu segmentte zorlanma başlıyor gibi gözüküyor. Ortalama fiyat 4.442 TL’na yükseliyor ve imalat oranına göre stok oranı görece daha yüksek. Ortalama proje büyüklüğü 309 konuta düşüyor. Bu da bu projeler daha merkezi yerlere yaklaşıyor ve imar katsayıları düşüyor demek. Pahalılığın nedeni de bu zaten. Ancak bu segment özellikle ilginç çünkü daha pahalı ürünlerde stok oranı çok daha düşük. En yüksek stok oransal olarak bu segmette… Satılamayan her 5 evden 1’i bu segmentte. Burada bir devekuşu durumu sözkonusu sanırım. Yani ya çok ucuz ya çok pahalı ürünler talep görüyor, ne deve ne kuş olabilen projelere ise pek ilgi yok. Bu seviyede ev alabilecek kitle şartlarını biraz daha zorlayarak kendisini bir üst sınıfa atmaya çalışıyor.

Son olarak 5.000 TL ve üstü segmentte ise 165 projede toplam 99.000 konut bulunuyor. Bu segment toplam imalatın %56’sını, satılmayan 28.000 konut ise toplam stokların %49’unu oluşturuyor. İşte burası çok ilginç, zira göreli olarak %28 satılamama oranı ile en düşük skor bu segmentte. Bu segmentin ortalama fiyatı 6.672 TL ve ortalama proje büyüklüğü 600 konut civarında. Görünen o ki fiyatın en yüksek olduğu segment stok oranının en düşük olduğu segment aynı zamanda. 28.000 adetlik stok, daha ucuz fiyatlı diğer üç segmentin toplamına neredeyse eşit. Yani en pahalı konutlarda birikmiş 28.000 stok, en ucuz segmentlerdeki toplam 29.200 konuta neredeyse eşit. Bu adetsel fazlalık piyasada pahalı konutlarda aşırı stok oluştuğu algısını oluşturuyor ama aynı zamanda en düşük stok oranı da en pahalı konutlarda. Yani çok proje var ama satış da çok. İşte bu çok ilginç çünkü alımların daha ziyade yüksek gelir grubunda yapıldığını ve orta gelir grubunun çok daha uygun fiyatlı ürünler olmasına rağmen alımlarda aktif olmadığını gösteriyor. Nitekim ben de sürekli olarak bu oyunu hep aynı kişilerin (gelir dağılımında en üst %10’da yeralanlar) oynadığını iddia ediyordum biliyorsunuz. Veriler bir anlamda bunu kanıtlıyor. 

Şimdi hepsine bakacak olursak; İstanbul’da arsa maliyetleri nedeniyle 2.000 TL ve altında konut olamayacağını, talebin üst gelir gruplarında canlı olduğunu ama en çok imalatın da yine burada olmasından dolayı stok adetlerinin yüksek olduğunu, orta gelir gruplarının konut almakta zorlanmasının ve bu segmentlerde stok oranının yüksekliğinin alarm verici olduğunu ama adetsel olarak çok büyük bir risk oluşturmadığını söyleyebiliriz. Segmentlerin stok oranları oldukça yüksek durumda, bu yakın zamanda müteahhitlerin daha çok zorlanacaklarını gösteriyor ama en çok stok lüks konutta bulunuyor, yani zenginlerin aktif alımlarının canlandırılması gerekiyor ki stok oranı artmasın. Müteahhitlerin İstanbul’da özel olarak yoğunlaşabilecekleri bir rahat satış segmenti gözükmüyor hatta hep zenginleri hedeflemekle haklı bile gözüküyorlar ama 57.000 adet stoğa her gün yenileri ekleniyor. Bu durumda genel talebi canlandıracak bir politika izlenemezse yakında müteahhitleri fevkalade sıkıntılı günler bekliyor. 

Bir Cevap Yazın