Yeni Makaleler

Bugün satın alınan bir konut 10 yılda size ne kadar para kaybettirir?

Konut kedisi aylık faiz oranının bazı bankalarda %2’yi bulmasından sonra hala konut yatırımı yapmanın finansal mantığı olup olmadığını bir örnekle ortaya koymak istedim. Ama merak etmeyin ben bazı bankalar gibi insafsız davranmadım ve hala bulunabilen %1,5 gibi bir aylık kredi maliyeti oranını esas aldım. Tabi ki bunu 120 ay gibi aylık taksitimizi en aza indiren bir vadede kullanacağımızı düşündüm; daha kısa vadelerde aylık taksit çok daha yüksek çıkacaktır. Alacağımız ev 400.000 TL’lık bir ev ve bunun 100.000 TL’sını peşinat olarak ödeyeceğiz. Bakiye 300.000 TL kredimizi aylık 5.400 TL’lık taksitler halinde ödeyeceğiz. Bu şekilde 10 yılın sonunda toplam 650.000 TL ödeme yapmış olacağız. Bu da demektir ki 350.000 TL faiz maliyetimiz oluşacaktır.

Bir sonraki aşamada evimizin 10 yıl sonraki değerini bulmak için evin bugünkü değerini yıllık ortalama değer artış oranı olan %9,8 oranını (Gayrimenkul değer artışı endeksine göre) esas alarak bileşikleyerek devam ettiriyoruz. Tabi değer artış oranının 10 yıl içinde daha da gerileyeceğini bekliyor da olabilirsiniz ama bu şekilde evinizin ulaşacağı dönem sonu değeri çok daha az olacaktır, biz trendi sabit varsaydık. Bileşik getiri yöntemiyle evimizin değeri 10 yılın sonunda 1.040.695 TL’na yükselecektir. Tabi bir de kira geliri elde edeceksiniz. Yıllık %15 enflasyon verisini esas alarak ilk yıl evin satış değerinin %3’ü kadar yani 1.200 TL aylık kira elde edebileceksiniz (Gayrimenkul  kira endeksine göre) Bu kira 10.ncu yılda enflasyon etkisiyle 4.215 TL’na kadar yükselecek. Bu kira gelirlerini her yıl enflasyona paralel olarak bileşiklersek 10 yılda toplam 292.192 TL kira geliri elde etmiş olacaksınız. Böylece konut yatırımınızdan sağlanacak kazanç, 640.695 TL sermaye kazancı ve 292.195 TL’lık kira gelirlerimizi toplayarak 932.887 TL olacaktır.

Şimdi bütün kazanç ve kayıplarımızı biraraya toplayalım; 10 yıl sonunda elimizde 1.040.695 TL değerinde bir konutumuz olacak ve kira geliri olarak da 292.192 TL elde etmiş olacağız, böylece toplam servetimiz 1.332.887 TL olacaktır. Buna karşın 100.000 TL peşinat ödemesiyle birlikte 10 yılda toplam 350.000 TL kredi faizi ve 300.000 TL kredi ana parası ödeyeceğiz, yani toplam 750.000 TL maliyetimiz olacaktır. Sonuç olarak 10 yıllık yatırım döneminin sonunda cebinizde 582.887 TL para kalmış olacaktır.

Şimdi bir de bu yatırımın akıllıca olup olmadığını görmek için alternatif maliyetinizi ve enflasyonu düşünerek bir değerlendirme yapalım; aynı dönemde yıllık %15 enflasyon oranı üzerinden evin değerinin korunabilmesi için 1.618.228 TL’na ulaşması gerekirdi. Ancak ortalama yıllık değer artışları dikkate alındığında bu rakamın 577.527 TL altında kalmış olacaksınız, yani 10 yıl sonunda bu tutarda bir sermaye zararına uğramış olacaksınız. Diğer yandan peşinat olarak yatırdığınız 100.000 TL’nın yıllık %18 mevduat faizi üzerinden değerlendirseydiniz 10 yıl sonunda değeri 596.932 TL olacaktı. Yani 100.000 TL peşinatınız size konuttan sağladığı getiriye göre 263.710 TL keybettirmiş olacak. Sözün özü gayrimenkul yatırımınız enflasyon sonrası başlangıç değerini bile koruyamamış ve 10 yılda size 577.527 TL kaybettirmiş olacaktır. Cebinizdeki paradan kaybınız olarak değerlendirdiğinizde ise 100.000 TL’niz peşinatınız mevduata yatırdığınız duruma göre konut yatırımından size 263.710 TL kaybettirmiş olacaktır. Tabi ki tüm bunlar günümüzün ekonomik verilerine dayalı bir hesaplamadır. Zaman içinde faiz, enflasyon ve fiyat verileri değişirse bu hesapları yenilemek gerekecektir.

Not : Moraliniz çok bozulmasın diye 400.000 TL’lik konut yatırımının toplam getirisinin, mevduat yatırımı alternatif getirisine göre ne kadar aşağıda kalacağını (zira yalnızca enflasyona göre ne kadar kaybettirdiğini belirttik) ve kira gelirlerinin aynı şekilde mevduata göre alternatif gelir kaybını belirtmedim. Yıllık kira getirisinin %3, yıllık mevduat getirisinin ise %18 olduğunu dikkate alırsanız resmin ne kadar kötüleşebileceğini belki tahmin edebilirsiniz.

İyi konut yatırımları

Comments Closed

Comments are closed. You will not be able to post a comment in this post.