Yeni Makaleler

Türkiye konut piyasasına rakamlarla bakalım…

2017 yılı sonu itibariyle Türkiye hane halklarının ortalama yıllık reel gelir seviyeleri incelendiğinde (Oxford Economics’e göre) hane halklarının %55’inin yıllık gelirinin 10.000 – 35.000 USD, %25’inin gelirinin 35.000 – 70.000 USD, %5’inin gelirinin ise 70.000 – 100.000 USD bandında olduğu görülmektedir. Buna göre en yoğun %55’lik dilimde yeralan hane halklarının yıllık gelir ortalaması 22.500 USD olarak kabul edilirse (Yaklaşık 100.000 TL) aylık taksit ödeme güçlerinin ortalama 625 USD seviyesinde (Yaklaşık 2.800 TL) olduğunu söyleyebiliriz. Bu durumda en büyük sayısal nüfusu oluşturan bu kitle en fazla 200.000 TL seviyesinde konut kredisi kullanabilir gözükmektedir (10 yıl vade ile). Türkiye konut fiyat ortalamasının 400.000 TL’na yaklaştığını gözönüne alırsak bu kitlenin 200.000 TL anaparaya sahip olması gerekliliği vardır. Bu da hiçbir başka harcamaları olmadığı varsayımıyla iki yıllık hane halkı gelirine eşit olacaktır. TÜİK’e göre hanehalkı harcamalarında konuta ayrılan pay %30’a yakın olduğundan gerçekte bu anaparayı ancak 7-8 yılda biriktirebilecekleri görülmektedir.

Türkiye konut stoğunun yaklaşık %16’sı İstanbul’da bulunmaktadır (5,5 milyon konut), bunu 2,1 milyon konut ile Ankara ve 1,9 milyon konut ile İzmir izlemektedir. Bursa ve Antalya’da 1 milyon rakamını geçen diğer şehirlerdir. Türkiye’nin genelinde ise 32 milyon konut mevcuttur. Buna mukabil satışlar incelendiğinde 2017 yılında Türkiye’de satılan toplam 1.400.000 konutun %18’i İstanbul’da satılmıştır. Bunu 150.000 konutla Ankara izlemiştir. İzmir, Antalya ve Bursa ise sırasıyla satışlardan %6, %5 ve %4’lük pay almışlardır.

Yabancıya satışlar 2017 yılında toplam 22.234 konuta ulaşmıştır. Önceki yıl bu 18.819’da kalmıştı. Bu satışların 8.182 adedi İstanbul, 4.707 adedi Antalya, 1.474 adedi Bursa ve 1.079 adedi Yalova’da gerçekleşmiştir. 2013 yılından beri yabancılara yapılan toplam satış miktarı 94.000 adede ulaşmıştır. Son yıllardaki artışa rağmen halen yabancıya satışların çok marjinal olduğu ve toplamın ancak %1,5’unu oluşturabildiği görülmektedir.

2017 yılı itibariyle İstanbul’da ortalama birim konut satış fiyatı 3.800 TL/m2 seviyesindedir. Ortalama 120 m2 büyüklüğündeki bir konutun fiyatı 455.000 TL civarındadır. Diğer illerin görece yüksek fiyatları incelendiğinde İzmir 2.500 TL/m2, Yalova 2.400 TL/m2, Muğla 2.500 TL/m2, Antalya 1.900 TL/m2 ile öne çıkmaktadır. Ankara ortalaması ise ancak 1.600 TL/m2 seviyesinde kalmaktadır. Fiyat ve yıllık kira getirisi oranına bakıldığında ise İstanbul, Muğla, Yalova ve Trabzon 20 yılı aşan amortisman süreleri ile sağlanabilecek kira getirisine göre en pahalı iller arasında yer almaktadırlar. Aydın ise 13 yıl ile en hızlı amortisman süresi olan ildir.

İstanbul çok farklı fiyat seviyelerine sahip bölgeleri ile özel bir ildir. Beşiktaş ortalama metrekare satış fiyatı itibariyle 10.000 TL’ni geçen tek ilçedir. Beykoz, Maltepe, Ataşehir, Üsküdar’da ortalama fiyat aralığı 4.000-5.000 TL, Sarıyer, Bakırköy ve Beyoğlu’nda 5.000-8.000 TL arasındadır. Buna mukabil Çekmeköy, Pendik, Tuzla, Sancaktepe, Sultanbeyli, Sultangazi, Beylikdüzü, B.çekmece, Çatalca, Arnavutköy, Esenler, Bağcılar, Bahçelievler’de ortalama 2.000-3.000 TL arasında ve en düşük değerli olarak da Esenyurt’da ortalama 2.000 TL’nin altındadır.

Kentsel dönüşüme tabi konut stoğu toplam 7,5 milyon adettir. Dönüşümün toplam değeri ise 400 milyar dolardır. Bu kapsamda yalnızca İstanbul’da 700.000 hanenin taşınması gündemdedir. Fikirtepe, Ataşehir-Barbaros, Maltepe, Tarlabaşı, Gaziosmanpaşa, Zeytinburnu-Sümer, Fener-Balat, Ayazağa büyük kentsel dönüşüm bölgeleridir. Yalnızca Esenler bölgesinde 650.000 kişinin kentsel dönüşüm kapsamında taşınması gerekecektir.

Endeksa verilerine göre 2017 yılında İstanbul genelinde konut fiyatları %13 artmıştır. %12 oranındaki enflasyon ile kıyaslandığında bu hiç de tatminkar bir getiri değildir. İstanbul içinde en çok değer artışı havaalanı projesinin etkisi ile Arnavutköy’de oldu ve %50’yi buldu. Bunu %24 ile Çatalca ve %21 ile Gaziosmanpaşa izledi. Buna karşın Şile’de hiç artış olmadı, Ümraniye ve Üsküdar’da ise artış %1 gibi çok cüzi bir oranda kaldı. Keza Çekmeköy ve Ataşehir de sırasıyla %2 ve %3 ile kötü performans gösteren ilçeler arasındaydı. Arnavutköy’de ortalama satış fiyatı 2.200 TL/m2 ye yükseldi. 2017 yılında değeri en çok artan illler Balıkesir %27, Bolu %24, Ordu %24 ve Muğla %24 idi. Fiyat artışlarının ve piyasa canlılığının Anadolu’ya kaydığı açıkça görülüyor. En kötü performans gösteren iller ise Sivas, Nevşehir ve Gaziantep oldu. Buralarda artış oranı %0 ile %3 arasında kaldı. Knight Frank’in araştırmasına göre Türkiye, konut fiyat artışında dünyada 5.nci sırada yeraldı. Araştırmada Türkiye’deki ortalama konut fiyat artışı %11,2 olarak verildi. 2017 yılında dünyada konut fiyatları ortalama %4,6 artarken Türkiye, izlanda (%15), Hong Kong (%13,7) gibi ülkelerin ardından 5.nci sırayı aldı. GYODER Ekim2012- Ekim 2017 tarihleri arasında toplam getiriyi enflasyona göre indirgeyerek reel konut fiyat artış oranını bu dönem için %46 olarak açıkladı. Buna göre özellikle son iki yıl içinde konut fiyatlarında bir düzeltme yaşandığı görülüyor. Küresel fiyat artışlarında ise her yıl listede olan İstanbul artık cazip şehirler arasında yeralmıyor.

Comments Closed

Comments are closed. You will not be able to post a comment in this post.