Yeni Makaleler

Bugünlerde gayrimenkul alacaksanız nasıl hesap yapmalısınız?

Bugünlerde gayrimenkul yatırımı yaparken nasıl hesap yapmalısınız?

Bu işlerin içinde fazla zaman geçirince hem konut almak için fırsat kollayanlar hem de projesini satacak olanlar bugünlerde konut almak – satmak için uygun şartların ne olduğunu soruyorlar. Tabi ki bu söyleyeceklerimi bireysel yatırım tavsiyesi olarak algılamayın ama piyasanın durumuna göre bazı temel karar kriterlerini sizinle paylaşabilirim;

1) Önümüzdeki 2-3 yıl boyunca konut fiyatlarının ortalama artış oranı enflasyon oranının altında kalacak. Hem piyasadaki arz fazlası hem yüksek kredi faizleri hem de kurdaki belirsizlik yurtiçi talebin düşük kalmasına neden olacak. Tüm bunların üstüne ülkenin belirsiz geleceğini de eklerseniz şu anda tünelin ucunda hala bir ışık görülmediğini kabul etmeliyiz. Enflasyon OVP’de bu yıl %21, önümüzdeki yıl için ise %15 olarak öngörülüyor. Son iki yıldır konut fiyat artış oranı enflasyonun altında kaldı zaten. Geçtiğimiz yıl %10 civarı yıllık artışın önümüzdeki iki yılda da geçerli olacağını tahmin ediyorum, yani kümülatif olarak 2 yılda konutun %21 civarında prim yapacağını bekleyebilirsiniz. Aynı dönemde enflasyon ise %40 artmış olacaktır. Yani konut değer artışında iki yılda ortalama olarak %20 kadar zarar etmeniz sözkonusu olacaktır. Bu zararın yılda %4’den iki yılda %8 kadarını kira getirisiyle karşılayabilirseniz zararınız %12’lere inmiş olabilir. Demek ki doğal fiyat artışı ile yatırım zararını kapatmamız mümkün olamıyor. O halde satıcıdan bu zararı kapatacak ekstra iskonto talep etmemiz gerekir.

2) Bugün banka mevduatından veya devlet borçlanma kağıdından yılda %25 kazanmanız mümkün. Dolayısıyla konut almak için bunun üzerinde bir getiri beklemelisiniz. Piyasa riskini düşününce muhtemelen bu risksiz getiri oranının en az %50 üzerine talep edebilirsiniz, böylece yılda en az %35 getiri istemeniz normal olacaktır. İki yılda teslim edilecek bir projeden faizin önümüzdeki yıl bir miktar düşeceğini düşünerek kümülatifte %60 civarında bir getiri beklemelisiniz.

3) Bugün projesini satışa çıkacak bir müteahhit bitmiş rakip konutların piyasa fiyatının (peşin alış, satış fiyatı) %60 altında bir fiyatla size konutu önerirse alternatif getirilere göre mantıklı bir seviyeden konuşuyor olabilirsiniz. İlk maddede hesapladığımız reel zararınızı kompanse etmeniz de gerekecek yani enflasyonu yenmeniz gerekecektir. Tabi ki iki yılda %60 getiriniz de enflasyon öncesi getiridir, bunun reel getirisi %20 civarında olur. Bunun %12’si reel zararınızı kapatmanız içindir, bakiye %8 ise iki yıllık gayrimenkul yatırımınızın reel kazancı olacaktır. Ya da bir diğer deyişle banka mevduatıyla başabaş hale gelmek için iki yılda %50 civarında bir iskonto almış olmalısınız.

4) Sonuç olarak; bugün bir gayrimenkul alıcısıysanız ve projeden konut alacaksanız iki yıl için %50-60 arasında bir getiri beklemelisiniz (Piyasa fiyatına göre iskonto). Bir gayrimenkul projesini satıyorsanız alıcılara bitmiş konutların peşin satış fiyatına göre bu oranlarda iskonto sağlamalısınız. Tabi tüm bu hesaplar OVP beklentilerine paralel enflasyon ve faiz gerçekleşmelerine dayanıyor. Gerçekleşmeler OVP ‘den yüksek olursa alıcıların beklenen iskontosu paralel olarak artacaktır.

Comments Closed

Comments are closed. You will not be able to post a comment in this post.