Türkiye’de yılda ortalama olarak 2.400.000 adet gayrimenkul satılıyor. Bunun 1.200.000 ile 1.500.000 adedini konutlar oluşturuyor ve yapılan toplam satışların yaklaşık %50’si emlak danışmanları aracılığı ile gerçekleştiriliyor. Ticaret Bakanlığı verilerine göre ülkemizde 60.000 emlak ofisinde 150.000 civarında emlak danışmanı faaliyet gösteriyor, bunun 25.000’i franchise veren markalara bağlı emlak ofislerinde bulunuyor.
2023 sonu itibariyle Türkiye’de ortalama konut satış fiyatı 3.092.000 TL’ye ulaştı, 2024 yılında pek fiyat artışı görmediğimizi düşünürsek şu anda 3.500.000 TL civarında yatay gittiğini söyleyebiliriz. Tabi gayrimenkuller yalnızca konuttan ibaret değil, bu rakamı aşan ticari gayrimenkuller kadar bu rakamın altında el değiştiren arsa ve araziler de sözkonusu, bu nedenle ortalama gayrimenkul satış fiyatının 2.500.000 TL civarında olduğunu düşünüyorum. Bu da demektir ki Türkiye gayrimenkul piyasasının yıllık satış hacmi 6 trilyon TL civarında (185 milyar dolar).
Yıllık işlem hacminin yarısını emlak danışmanları gerçekleştirdiğine göre yaklaşık 3 trilyon TL’lik gayrimenkul emlak danışmanları tarafından satılıyor demektir. Sektörde ortalama komisyon oranının %2 ile %2,5 arasında olduğunu biliyoruz, dolayısıyla muhafazakar bir hesapla emlak danışmanları bu işlemlerden 60 milyar TL komisyon geliri elde ediyorlar. Piyasadaki yaygın iş modelini dikkate alırsak bu rakamın 30 milyar TL’si danışmanlara, 30 milyar TL’si ofislere kalıyordur. Bu da emlak danışmanı başına yılda 200.000 TL brüt gelir anlamına gelir; bir diğer ifadeyle ayda 16.666 TL brüt kazanç… Emlak danışmanlarının ortalama olarak komisyon gelirlerinin 1/3’ü civarında faaliyetleriyle ilgili giderleri olduğunu biliyoruz. Demek ki mevcut 150.000 emlak danışmanına düşen aylık ortalama net kazanç 11.111 TL civarındadır… Bu rakam asgari ücretin bile altındadır.
Tabi ki her emlak danışmanı piyasada iş yapamayacaktır ve bazıları yılda milyon TL barajını aşmaktadır ancak ortalama rakamlara bakılacak olursa neden “Emlak danışmanları aç kalacak!” başlığını attığım anlaşılabilir. Ülkenin ekonomik durumu bozuldukça gayrimenkul piyasasında satışlar düşmekte, fiyat seviyeleri reel, hatta nominal olarak dahi gerilemektedir. Tüm bunların müşterek etkisi emlak danışmanlarına düşen ortalama gelirin çok çok düşük kalmasıdır. Bu piyasaya 60.000 emlak ofisi ve 150.000 emlak danışmanı çok fazladır. Danışmanı idare edebilecek aylık net geliri 50.000 TL olarak varsayarsak, ortalama bu rakamı kazanabilmek için Türkiye’de en fazla 30.000 civarında emlak danışmanı olması gerekir; bu kadar fazla sayıda emlakçıyla ortalama olarak herkes açlığa mahkum olacaktır! Rakamlar yalan söylemez!..