Türkiye genelinde 2024 Mart sonu itibariyle ortalama konut satış fiyatı 3.264.000 TL’ne ulaştı. İstanbul’da ise m2 satış fiyatı 37.500 TL, yani 100 m2 ortalama bir dairenin fiyatı 3.750.000 TL. Üstelik 2024 yılı başından beri reel anlamda konut fiyatları düşüyor olduğu halde durum böyle; yani konutta fiyat artışları enflasyonun %17,5 kadar altında seyrediyor. Aslında bu konut fiyatları ucuzluyor demek ancak satınalma gücü o kadar düşük ki reel anlamda fiyatların geriliyor olması dahi konuta talep yaratamıyor. Yine 2024 itibariyle yıllık ortalama iş gelirleri işverenler için 408.174 TL, kendi hesabına çalışanlar için 115.622 TL, ücret ve maaş geliriyle geçinenlerde 102.821 TL, yevmiyelilerde ise 53.334 TL olarak gerçekleşmiş.
Kişilerin konut satınalma gücünü hesaplamak için birkaç küçük düzeltme yapmamız gerekiyor. Öncelikle kişilerin beyan etmedikleri gelirlerini dahil etmek için bu rakamları 2 ile çarpmamız gerekiyor. Tabi bu rakamın kaç olması gerektiğine dair resmi bir istatistik bulmamız imkansız ancak özellikle işverenler ve kendi işini yapanlar için bu hesaplamamız gayet makul sayılır. Netice olarak işverenlerin yıllık gelirinin 816.000 TL, kendi adına çalışanların ise 230.000 TL olduğunu düşünebiliriz. Maaşlı ve yevmiyeli çalışanlarda ise beyan edilmeyen gelir oranı bu kadar yüksek olmayacaktır; ortalama %25 varsayarsak, maaşlı bir çalışanın yıllık geliri 127.500 TL olacaktır. Yevmiyeli çalışanlar için başkaca bir şeye bakmamıza gerek yok zira hiçbir hesap yapmadan da bu gruptaki kişilerin ev sahibi olmalarının mümkün olmayacağını söyleyebiliriz.
İkinci bir düzeltmede eşlerin de aynı pozisyonda çalıştıklarını varsayalım. Gerçi bu pek çok durumda geçerli olmayacaktır ama olabilecek en iyimser duruma bakmak istediğim için basit olarak işveren, bağımsız çalışan ve maaşlı çalışan gelirlerini eşlerini de dahil ederek bir kez daha 2 ile çarpıyorum. Böylece sırasıyla 1.632.000, 460.000 ve 255.000 TL yıllık hane halkı geliri rakamlarına ulaşıyoruz.
Kişilerin finansal ödeme gücü konut ödemeleri için hane gelirlerinin 1/3’ü olarak hesaplanır. Dolayısıyla işverenler yılda 544.000 TL, bağımsız çalışanlar 153.000 TL, maaşlı çalışanlar ise 85.000 TL kredi ödemesi yapabilirler. Şu anda 1.000.000 TL için aylık kredi taksiti 120 ay vadede 31.000 TL seviyesinde (Kredi oranı sınırlamasını ve kredi almanın zorluğunu bir tarafa koyuyorum), bu da yılda 372.000 TL’lik bir ödeme gücü anlamına gelir. Görebileceğiniz gibi işverenler hariç Türkiye’de ne kendi adına çalışanların ne de maaşlı çalışanların konut alım gücü yoktur. Dikkat ederseniz yalnızca ortalama konut değerinin %30’u kadar bir kredi kullanımı varsaydım; arada gereken %70 özkaynak finansmanını nerden bulacağınızı hesaba katmadım bile…
Peki kaç kişi bu konut alabilecek işverenler? Yalnızca 1.320.000 kişi… Kendi adına çalışanlar ise 4.780.000 kişi ama onların geliri konut almaya yetmiyor. 85 milyonluk Türkiye’de konut satınalma gücüne sahip insan sayısı 1 milyondan biraz fazla, bu toplam nüfusun %1,5’una denk geliyor. Türkiye’de ortalama olarak her yıl 2,4 milyon gayrimenkul satılıyor, bunun yarısını konutlar oluşturuyor. Görülebileceği gibi piyasadaki konutları satınalma gücüne sahip yeterince insan yaratılamadığı için talep giderek daralıyor, fiyatlar nominal ve reel olarak düşüyor. Bunlara artık Türkiye’yi tercih etmeyen yabancıları da ekleyebiliriz. Gerçi en parlak zamanlarda dahi talebin %5’ini geçmiyordu oranı ama olsun.
Konut yalnızca bir yatırım değil, barınma bir insan hakkı. Böyle bakacak olursak Türkiye çok sıkıntılı bir noktaya gidiyor. Yüksek enflasyon konut maliyetlerini artırıyor. Bugün ortalama 100 m2 konutun inşaat maliyeti 2024 itibariyle 1.600.000 TL’dir. Ortalama arsa payının %50 olduğunu düşünürseniz zaten 3.200.000 TL’lik ortalama konut satış fiyatına ulaşabilirsiniz. Dolayısıyla fiyatların maliyetlerin altına gerilemesi mümkün değildir. Konut sahipliği oranı bu faktörlerin etkisiyle Türkiye’de %60’ın altına geriledi ve halen düşmeye devam ediyor. Bunun tek sebebi açıkça artık insanların çok daha fakir olması ve konut satınalmaya güçlerinin yetmemesi… Bu durum gayrimenkul piyasasında sıkıntıları büyütecek, müteahhitler ve emlak ofisleri zora girecek, emlak danışmanlarının gelirleri düşecek! İnsanların barınma sorunu ise önümüzdeki dönemde önemli çalkantılara neden olabilir…